ŠPECIÁL: Ministerstvo financií analyzuje zavedenie reverzných hypoték na Slovensku

9. novembra 2015 9:48
voFinanciach.sk
Dom, peniaze, euro, bývanie, úvery, bankovky
Ilustračné foto. pixabay.com

Po skončení pripomienkového konania by o osude reverzných hypoték mala rozhodnúť vláda.

Slovensko má potenciál, aby sa tzv. reverzné hypotéky po prípadnom zavedení do praxe rozvíjali. Konštatujú to ministerstvo financií a Národná banka Slovenska (NBS) v spoločnej analýze, v ktorej sa okrem iného pozreli na fungovanie tohto inštitútu v zahraničí. Reverzné hypotéky vznikli so zámerom umožniť vlastníkom nehnuteľností uvoľniť časť ich hodnoty premenou na hotovosť, ktorá môže byť v podobe jednorazového alebo pravidelného príjmu a zároveň si zachovať právo na bývanie v danej nehnuteľnosti.

Vláda rozhodne aj na základe argumentov zainteresovaných

Rezort financií spolu s centrálnou bankou v závere analýzy navrhujú, buď nepokračovať v legislatívnej úprave schém na transformáciu dlhodobého majetku, alebo umožniť poskytovanie takýchto produktov len inštitúciám s bankovou alebo poisťovacou licenciou. V analýze, ktorá je aktuálne v pripomienkovom konaní, vyzvali predkladatelia jednotlivé subjekty, aby sa vyjadrili, ku ktorej zo spomínaných alternatív sa prikláňajú.

Reverzné hypotéky majú presne stanovené pravidlá

Podstatou reverzných hypoték je možnosť veriteľa, napríklad banky, poskytnúť úver krytý hypotékou na časť hodnoty nehnuteľnosti seniora, pričom výška úveru je zvyčajne maximálne do výšky 50 % hodnoty nehnuteľnosti. Úver je možné čerpať jednorazovo alebo ako mesačné platby v dohodnutej výške a lehote splatnosti. Podmienkou je minimálny vstupný vek seniora, napr. 55 rokov a osobné vlastníctvo nehnuteľnosti. Splatenie takejto hypotéky je zabezpečené až na konci reverzného hypotekárneho vzťahu, a to napríklad z výnosu z predaja nehnuteľnosti po smrti vlastníka. Počas doby trvania produktu pritom senior neplatí žiadne splátky a zostáva vlastníkom nehnuteľnosti, z čoho vyplýva, že záväzok pri správe a údržbe nehnuteľností a všetky náklady s tým spojené nesie stále až do skončenia reverzného hypotekárneho vzťahu.

Okrem úverového existuje aj poistný produkt

Jedným zo záverov analýzy je konštatovanie rezortu financií a NBS, že Slovensko má potenciál na rozvoj modelov na transformáciu dlhodobého majetku (ERS), nakoľko sú v našich podmienkach použiteľné dva možné prístupy. Konkrétne vyššie spomínaný úverový produkt alebo v druhom prípade poistný produkt, ktorý sa líši hlavne vzťahom k nehnuteľnosti. V tomto prípade sa totiž mení vlastnícke právo k nehnuteľnosti na začiatku zmluvného vzťahu a senior môže v nehnuteľnosti naďalej doživotne bývať. „Avšak predpokladáme, že budú nutné významné legislatívne úpravy v iných súvisiacich oblastiach, napr. ochrana spotrebiteľa, občianske právo – dedičstvo, daňové zákony, posilnenie ochrany užívateľa nehnuteľnosti na základe vecného bremena,“ upozorňujú predkladatelia.

NBS a MF upozorňujú na viaceré riziká

Napriek tomu, že Slovensko má ekonomické predpoklady na rozvoj trhu s reverznými hypotékami a to najmä v regiónoch s vyššou priemernou hodnotou nehnuteľností, nepredpokladá ministerstvo financií a NBS ani po prijatí potrebnej legislatívy náhly rozvoj tohto trhu. Existujú preto rôzne príčiny, najmä kultúrne, vzdelanostné, ale aj početnosť rizík pre seniorov ako aj pre poskytovateľov.

Základom musí byť zváženie všetkých dôsledkov

„Reverzné hypotéky predstavujú relatívne komplikovaný a na Slovensku málo známy produkt, ktorý si vyžaduje finančné vzdelávanie. Zvýšenie povedomia seniorov o fungovaní, výhodách a predovšetkým nevýhodách alebo rizikách je v záujme spoločností, ktoré budú daný produkt poskytovať, ale predovšetkým by malo byť v záujme štátu seniorov o daných rizikách poučiť,“ upozorňujú predkladatelia. Štát taktiež musí zabezpečiť, aby senior, ktorý sa rozhodol využiť inštitút reverznej hypotéky tak urobil na základe racionálneho rozhodnutia, a po zvážení všetkých dôsledkov, rizík a ostatných možností riešenia svojej situácie, resp. naplnenia svojich potrieb.

Vzhľadom na celkový stav slovenského finančného trhu ako aj na skúsenosti s ERS modelmi v krajinách, kde sú už na trhu dlhodobo etablované, NBS a Ministerstvo financií SR predpokladajú, že možné riziká by viedli ku konzervatívnemu prístupu, čo by sa prejavilo v nízkych sumách výplat paušálneho alebo mesačného starobného dôchodku. „Celkový prínos zavedenia produktov by sa pravdepodobne minul zamýšľanému cieľu a mohlo by to mať negatívny dopad na dobrú povesť poskytovateľov ERS modelov, ba dokonca štátu,“ uvádza sa v analýze.

Schémy na transformáciu dlhodobého majetku, tzv. Equity release schemes – ERS boli predstavené v USA v 80-tých rokoch v podobe reverzných hypoték. V členských štátoch EÚ je zhruba 44 produktov odvodených od ERS modelov, z toho 14 vo Veľkej Británii.

Zdroj: Analýza existujúcich legislatívnych noriem upravujúcich fungovanie reverzných hypoték v zahraničí a skúseností s ich fungovaním

Vysoká miera vlastníctva nehnuteľností

Autori analýzy zároveň upozorňujú, že Slovensko má po Rumunsku a Litve tretiu najvyššiu mieru vlastníctva nehnuteľností. Podľa údajov Eurostatu z roku 2013, až 90,5 % domácností je v osobnom vlastníctve ich užívateľov. Vysoký podiel osobného vlastníctva je pritom spôsobený aj prevodom štátneho bytového fondu do súkromného vlastníctva. Predkladatelia však zároveň upozorňujú, že je potrebné vziať do úvahy aj to, že množstvo nehnuteľností je zaťažených dlhom, najmä hypotekárnym úverom. „Z uvedeného vyplýva, že vysoký potenciál nehnuteľností v osobnom vlastníctve ako základ pre ERS modely je významne zúžený práve rozdielnymi faktormi vývoja realitného a úverového trhu,“ konštatujú NBS a rezort financií.

Rozhodnutie padne na rokovaní vlády

Analýzu existujúcich legislatívnych noriem upravujúcich fungovanie reverzných hypoték v zahraničí a skúseností s ich fungovaním vypracovalo ministerstvo financií v spolupráci s NBS v súlade s úlohou, ktorá vyplynula z uznesenia vlády z roku 2013 k návrhu Národného programu aktívneho starnutia na roky 2014 – 2020. Po vyjadrení zainteresovaných subjektov a po skončení pripomienkového konania by sa analýzou mala zaoberať vláda. Súčasťou materiálov zverejnených spolu s analýzou je pritom aj návrh uznesenia pre vládu, podľa textu ktorého by mal kabinet „schváliť alternatívu č. 1 ďalšieho smerovania agendy legislatívnej úpravy zavedenia modelov ERS“. Prvou alternatívou je podľa predkladacej správy neodporučiť zavedenie ERS modelov v podobe detailného legislatívneho rámca.

Odporúčané články

Súvisiace témy:

Čo si o tom myslíte?

Podobné články